Slopen of transformeren?

Als ontwikkelaar krijg ik talloze panden onder ogen. Hoe bepaal ik nou wat de beste bestemming voor een pand is of hoe ik bestaande huurders tevreden kan houden? Vóór de bouwcrisis, toen nieuw bouwen nog heel gebruikelijk was, werd misschien te snel gekozen voor slopen. Men was ervan overtuigd dat dat sneller en efficiënter was. Tegenwoordig ligt dat veel genuanceerder en spelen vele andere factoren een rol in het maken van de juiste keuze.

De constructieve staat van een pand is natuurlijk heel belangrijk. Maar het kan zijn dat minpunten op dat vlak ruimschoots worden gecompenseerd door een goede bereikbaarheid of uitstekende voorzieningen. We kijken nu meer naar de samenhang van meerdere factoren, zoals de kwaliteit van de locatie, het gebouw, de beoogde doelgroep, de karakteristieke eigenschappen en natuurlijk de huidige staat van het pand en de grondstoffen. Door al deze factoren te wegen kan er weloverwogen een keuze gemaakt worden om het pand te slopen of transformeren. Ons TransformatieTotaal®-concept start daarom altijd met een grondige analyse.

Voormalig Aramco gebouw in Den Haag

Onze ervaring leert dat zowel slopen/nieuwbouwen als transformeren voor- en nadelen hebben. Een groot voordeel van nieuwbouw is dat je alle vrijheid hebt, bijvoorbeeld in indeling en dat je snel optimaal rendement bereikt. Maar een bestaand pand zorgt voor extra kwaliteit door z’n authentieke karakter, ondanks de al bestaande en daardoor minder flexibele indeling. Een mooi voorbeeld hiervan is de transformatie van het voormalige Aramco gebouw in Den Haag. Dit gebouw is in de basis al uitermate geschikt voor transformatie, dankzij de vele karakteristieke eigenschappen, de goede locatie, de juiste constructieve en bouwkundige eigenschappen en voldoende ruimte op het terrein rond het pand. Extra mooi aan dit pand is dat bijna iedere verdieping anders is, wat voor vele verschillende en unieke woningen zorgt.  

Uitgebreid constructief onderzoek

En soms is transformatie simpelweg niet de beste optie. Zo voeren we momenteel twee projecten uit in Utrecht en Amsterdam, die gezien hun locatie en bereikbaarheid meer dan geschikt zouden zijn om te behouden. Maar de huidige staat van het pand biedt geen mogelijkheid om te voldoen aan het gewenste wooncomfort. De verdiepingen zijn niet hoog genoeg en het is te kostbaar om die hoogte aan te passen. In combinatie met andere conclusies uit het uitgebreid constructief onderzoek, hebben we besloten deze panden te slopen tot op het kelderdek. We behouden de bestaande kelder en realiseren daar de nieuwbouw op.

Marktanalyse en omgevingscheck

We kijken bij ontwikkelingsprojecten dus naar het pand en de kwaliteit, maar er zijn meer belangrijke factoren die ervoor zorgen dat een transformatie gerealiseerd kan worden. Zo doen we ook een marktanalyse en een omgevingscheck. Bovendien gaan we al vroegtijdig met de gemeente om tafel om te horen wat hun plannen zijn en zo samen de juiste keuze te maken.

Aansluiten bij de ambitie tot circulair bouwen

Daarnaast spelen de grondstoffen die we eventueel verwijderen of toevoegen in het pand een belangrijke rol bij een goede overweging van sloop of transformeren. Over het algemeen zien we wel dat er meer motivatie is om karakteristieke panden te behouden. Niet alleen vanwege zachtere overwegingen zoals ‘het is gewoon mooi’, maar zeker ook in aansluiting op de ambitie van circulair bouwen. Zo draagt een transformatie ook bij aan het realiseren van de doelstellingen die we ons in Nederland hebben gesteld op het gebied van duurzaamheid.

Wilt u met mij eens vrijblijvend van gedachten wisselen over de waarde van een pand? Neem dan contact met me op, ik ben benieuwd naar uw visie. Bekijk ook ons TransformatieTotaal®-concept voor meer informatie over gegarandeerd rendement en het voorkomen van leegstand.

- Lotte Slaghekke, projectontwikkelaar