Het maximale uit je transformatie halen
Een transformatie valt of staat met een grondige analyse. Daarvoor is een daadkrachtig en professioneel kernteam nodig dat kritisch door de processen loopt. In dat kernteam zitten collega’s en waar nodig co-makers, die vanuit hun eigen expertise een plan analyseren. Kosten en planningen worden snel inzichtelijk en omdat de uitvoeringskennis al in een zeer vroeg stadium aan tafel zit, kunnen we ook snelle stappen zetten in het ontwerpproces. Dan is met transformeren echt de meeste winst te behalen. Dat heb ik inmiddels zelf als projectmanager in diverse transformaties ervaren. In deze blog deel ik enkele waardevolle lessen die we bij Koopmans in de loop der jaren hebben geleerd.
Kritisch meedenken over de opbrengstenkant
Onze grootste toegevoegde waarde is dat wij kritisch meedenken over de opbrengstenkant. Wat brengt een woning na transformatie op voor onze opdrachtgever? We starten daarom altijd met een analyse van de plattegrondindeling: zitten ze logisch en efficiënt in elkaar, zijn ze goed verhuurbaar en, minstens zo belangrijk, zitten alle schachten boven elkaar?
Verder onderzoeken we hoe we de gebruiksoppervlakte zo groot mogelijk kunnen maken door kritisch te kijken naar realisatiemogelijkheden van balkons en gewicht belasting op vloeren. Uiteraard houden we de regelgeving daarbij ook zeer scherp in de gaten. Als laatste kijken we naar de bouwfysica, voornamelijk naar geluid vanuit de omgeving, maar ook intern geluid. En natuurlijk vergeten we aspecten als brandveiligheid en bouwfysische delen zoals koudebruggen niet.
Grondige constructieve analyse is belangrijk
Constructief gezien zijn balkons een van de grootste uitdagingen bij transformaties. Zeer omslachtig en uitdagend, maar voor een opdrachtgever wel heel gunstig, want het levert meer ruimte op dan een inpandig balkon. Hierdoor zijn de woningopbrengsten na transformatie hoger.
Ons TransformatieTotaal®-concept is ontwikkeld om vastgoedeigenaren te helpen bij het maken van de juiste keuze. We zoeken uit wat het meest passend is: transformeren of slopen en nieuwbouwen. Als de basisplattegronden in combinatie met de gevelverhoudingen goed zijn en het pand staat op een randstedelijke locatie, dan is er meestal geen discussie over mogelijk en is transformatie dé oplossing. Zelfs dan blijft het zaak om te onderzoeken of slopen en nieuwbouwen niet beter is. Daarvoor is die grondige analyse zo belangrijk.
Snelheid is het grootste voordeel
Als een bestaand pand na analyse geschikt blijkt om te transformeren, kun je snel schakelen. Het grootste voordeel van transformatie ten opzichte van slopen en nieuwbouw is namelijk de snelheid. We hebben dankzij onze eigen Koopmans Werkwijze het proces hiervoor goed op orde, waardoor we dan ook snel een optimaal product kunnen neerzetten. Als tweede voordeel komt daarbij de snelheid in het vergunningentraject. Dat is minder intensief en langdurig dan bij nieuwbouwprojecten.
Niet alles is te transformeren
Een veelgemaakte fout die we tegenkomen is dat men denkt dat álle leegstaande panden in aanmerking komen voor transformatie. Dat is niet zo. Als de kosten/batenanalyse niet in balans is, dan is het echt verstandiger om een andere oplossing te kiezen. Een andere belangrijke factor is de omgeving. Staat het leegstaande pand in de buurt van bijvoorbeeld een snelweg, met veel omgevingsgeluid, dan moeten we hiervoor extra voorzieningen treffen. Zeker wanneer er balkons worden gerealiseerd waar bewoners rustig willen zitten. Getransformeerde woningen moeten namelijk ook voldoen aan de nieuwbouweis voor woningen.
Naast geluid zijn ook andere factoren van invloed, zoals parkeerbalans, extra voorzieningen voor de toegankelijkheid (denk aan liften) en het ophogen van vloeren. Het is dus echt zaak om kritisch te kijken naar alle kostenverhogende onderdelen van een transformatie. Dankzij de grondige analyse van TransformatieTotaal® maken wij snel inzichtelijk wanneer transformatie echt rendement oplevert en dus wél de voorkeur geniet.
Meer weten?
Wilt u met mij eens vrijblijvend van gedachten wisselen over het wel of niet transformeren van een pand? Neem dan contact met me op, ik ben benieuwd naar uw visie. Bekijk ook ons TransformatieTotaal®-concept voor meer informatie over gegarandeerd rendement en het voorkomen van leegstand.
- Ron van Veen, projectmanager
